Erbschaft und Immobilienwert: Wann sich ein Gegengutachten lohnt
Gehört zum Nachlass eine Eigentumswohnung oder ein Haus, entscheidet der festgestellte Grundbesitzwert über die Höhe der Erbschaftsteuer. Wie hoch dieser Wert ausfällt, gibt das Gesetz vor – und der Bundesfinanzhof hat den engen Rahmen jüngst erneut bekräftigt (BFH, Urteil vom 11.03.2026 – II R 6/23).
1. Das maßgebliche Verfahren
Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser bewertet das Finanzamt regelmäßig anhand von Kaufpreisen vergleichbarer Objekte (Vergleichswertverfahren, § 182 Abs. 2 Nr. 1 BewG). Erst wenn solche Vergleichsdaten fehlen, kommt das auf die Bausubstanz abstellende Sachwertverfahren zum Zug (§ 182 Abs. 4 Nr. 1 BewG). Welches Verfahren greift, können Erben nicht frei wählen.
2. Die Hürde: die Daten der Gutachterausschüsse
Grundlage der Vergleichswerte sind vorrangig die Mitteilungen der Gutachterausschüsse (§ 183 Abs. 1 Satz 2 BewG). Der BFH stellt klar: Auf diese Werte dürfen sich die Finanzgerichte grundsätzlich ohne eigene Nachermittlung stützen. Wer sie angreifen will, muss konkrete Ermittlungsfehler aufzeigen – eine pauschale Behauptung, der Wert sei zu hoch, reicht nicht. Im entschiedenen Fall scheiterten die Erben genau daran und mussten die Kosten des Verfahrens tragen.
3. Der wirksame Hebel: § 198 BewG
Offen bleibt der Weg über den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts (§ 198 Abs. 1 BewG) – etwa durch ein qualifiziertes Sachverständigengutachten oder einen zeitnah erzielten Verkaufspreis. Dieser Nachweis ist gerichtlich voll überprüfbar. Entscheidend ist: Man muss den niedrigeren Wert tatsächlich belegen, nicht bloß das Bewertungsverfahren in Frage stellen.
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